Нищожният предварителен договор за сключване на определен
окончателен договор за продажба на недвижим имот не поражда никакви права и
задължения и не може да стане действителен като обикновено ненаименувано
съглашение. Всяка от страните по него е длъжна да върне на другата всичко,
което е получила от нея на основание чл. 34 ЗЗД. Ако страните по нищожния
договор заедно с него са сключили и друго съглашение, което съдържа всичките
елементи на друг предвиден в закона договор, или ненаименувано съглашение,
което създава права и задължения за тях, отношенията им по тези съглашения се
уреждат въз основа на тях.
Липсата
на някои от елементите които се вписват в предварителния договор като : каква
идеална част от недвижимия имот, при какви гаранции и за каква цена ще се
прехвърли по нотариален ред с окончателния договор и други съществени елементи
от фактическия състав на предварителния договор за продажба на недвижим имот
дават основание да се приеме, че между
страните няма сключен предварителен договор за продажба на недвижим имот в предписаните
от закона форми / например, когато капарото е дадено и получено в изпълнение на
сключен устен договор за продажба на недвижим имот/. Устният договор за
продажба на недвижим имот, сключен между страните, обаче е недействителен, защото
законът предвижда прехвърлянето на собствеността и учредяването на други вещни
права върху недвижим имот да се извършва с нотариален акт, а предварителният
договор за сключване на определен окончателен договор, за който се изисква
нотариална или нотариално заверена форма, да се сключва в писмена форма.
Липсата на предвидената в чл. 18 и 19 ЗЗД форма при окончателния и
предварителния договор за продажба на недвижим имот при всички случаи е липса
на съществен елемент от фактическия състав на тези договори, защото формата при
тях, предвидена от закона, е не само за доказването им, но и за тяхната
действителност.
Ето защо окончателният и
предварителният договор за продажба на недвижим имот и когато съдържа
съществените елементи за неговото съществуване, ако не са сключени в
предвидената от закона форма - чл. 18 и 19 ЗЗД, съгласно чл. 26, ал. 1 от същия
закон са нищожни и не пораждат правни последици.
Щом въз основа на нищожния
окончателен и предварителен договор за продажба на недвижим имот не възникват
желаните от страните правни последици, тогава няма да произведат действие и
обезпечителните мерки за изпълнение на същите, защото ненужно е да се
обезпечава изпълнение на договор, от който не възникват права и задължения за
страните.
Предвид на казаното вече по-горе
трябва да се приеме, че и задължението на всяка от страните по нищожните
договори да върне на другата страна всичко, което е получила по него, не
произтича от договора, че има основанието в принципа за обратно действие - в
неговата цялост, предвиден с правилото на чл. 34, ал. 1 ЗЗД.
Когато обаче окончателният
договор за прехвърляне собствеността на недвижим имот е нищожен поради липса на
предвидената в закона форма, но има всички съществени елементи на предварителен
договор за продажба на недвижим имот, за страните по договора се създават права
и задължения от предварителния договор.
В тези случаи отношенията
между страните се уреждат въз основа на предварителния договор, който е
действителен, а не въз основа на окончателния договор, който е нищожен.
Такъв ще бъде случаят, когато
има сключен писмен договор за окончателно прехвърляне собствеността на недвижим
имот не с нотариален акт, ако страните при сключването му са имали съзнанието,
че писмената форма е достатъчна, за да се прехвърли собствеността на имота,
защото този договор, макар и недействителен поради липса на предвидената по
закона форма, притежава всички съществени елементи на предварителен договор за
продажба на недвижим имот.
Поради това, когато наред с
нищожния договор има друго съглашение между страните, което съдържа всички
съществени елементи на друга предвидена от закона правна сделка, или
ненаименувано съглашение, което не е забранено от закона, то поражда права и
задължения за страните.
Отношенията по тези
съглашения следователно ще се уредят въз основа на тях, тъй като при тези
случаи ще намери приложение принципът за конверсията на недействителните
сделки.
Поради това, когато има
сключен устен договор за продажба на недвижим имот и с него не е постигнато
съгласие за друга правна сделка, предвидена в закона, или ненаименувано
съглашение, не възникват права и задължения за страните, а конверсията няма
приложение, защото устният договор е нищожен поради липса на форма и не поражда
никакви правни последици.
Ако имате
въпроси, сходни с тази тема, се свържете по описаните от мен начини в ''КОНСУЛТАЦИИ''.