КАКВИ СА ПРАВАТА И ЗАДЪЛЖЕНИЯТА НА ЕТАЖНИТЕ СОБСТВЕНИЦИ ВЪВ ВРЪЗКА С ОБЩИТЕ ЧАСТИ НА СГРАДАТА

•       За общите части  на сградата:
        Съгл.чл.38, ал.1  При сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползуване.
  
  
      Общите части от сградата при ЕС са в режим на съсобственост. Те принадлежат общо на всички собственици на обособени обекти. Щом едно лице придобите в изключителна собственост обособен етаж или друг обект от сградата , то става автоматически и съсобственик върху общите части. Когато етажния собственик прехвърли на трето лице собственото си жилище, то придобива правата на своя праводател върху общите части, макар това да не е упоменато в нотариалния акт/ Р.No 754/2004г.- IV ВКС/.
      Съсобствеността върху общите части няма самостоятелен характер, самостоятелно съществуване.Тя предполага съществуващо право на собственост върху обособен обект в сградата и го следва.
       Съсобствеността върху общите части е неделима- нито чрез доброволна, нито чрез съдебна делба/ съгл.чл.38, ал.3 ЗС/
  
  
             Във връзка с размера на дяловете в общите части:
        Съгл. чл.40 ,ал.1 Дяловете на отделните собственици в общите части са съразмерни на съотношението между стойностите на отделните помещения, които те притежават, изчислени при учредяването на етажната собственост. По-късни изменения в отделните помещения не се отразяват върху размера на дяловете.
       Законът не уточнява  към коя стойност е съразмерността, нито начина, по който тази стойност ще се определи. Приема се , че делът в общите части се определя като съотношение на стойността на помещението към стойността на цялата сграда. Например ако сградата в етажната собственост струва 1 млн.лв., този който притежава помещение на стойност 50 хил.лв., ще има дял в общите части една двайсета. Стойността и размера на дяловете, съгл. чл.40, ал.1 от ЗС се изчисляват към момента на учредяването на етажната собственост в проценти или дробно число. Неправилно в своите договори строителните предприемачи определят идеалната част от общите  части в квадратни метри, например:,,продава апартамент…..състоящ се от….целия 70м2, заедно с 20м2 от общите части на сградата’’. По-късните промени не се отразяват върху размера на дяловете. Те могар да се променят само при промяна на цялата сграда. Например, когато тя се надстрои с нови етажи. В такъв случай чл.40, ал.2 предвижда преразпределение на дяловете в общите части.      Разпореждането с общите части може да стане само със съгласието на всички собственици.   Без съгласието на всички собственици не могат да с предоставят и общи части само на онези съсобственици, чиито обекти те обслужват, нито да се променя предназначението на общите части. Надстрояването и пристрояването на сграда в ЕС е израз на разпоредителни действия, за това и в този случай е необходимо съгласие на всички етажни собственици, изразено в писмена форма с нотариална заверка на подписите на етажните собственици /чл.183 ЗУТ/. Писмено съгласие на всички етажни собственици  е необходимо и когато поради преустройства в индивидуално притежаваните помещения се налага изменение на съществуващите общи инсталации или прекарване на нови инсталации, които засягат имота на другите съсобственици / чл.186 ЗУТ/.
  
  
    Как  се използват общите  части
  
  
  Общите части са съсобствени, но за тях се прилага режима на етажната собственост, а не общия ред на обикновената  съсобственост.Както се отбелязва , за разлика от обикновената съсобственост, дяловете на етажните собственици не са равни по презумпция, както е при обикновената съсобственост /чл.30 ЗС/, а се определят по реда на чл.40 ал.1 ЗС. Управлението на общите части не се осъществява от лицата , притежаващи повече от половината от общата вещ  /чл.32 ЗС/, а органите на етажната собственост. Не намира приложение към общите части и чл.31 ал.2 ЗС за обезщетение, ако общата вещ се ползва лично само от един от съсобствениците. Не намират приложение и правото на изкупуване по чл.33 ЗС, правото на делба и т.н.
  Особеност за общите части в ЕС е, че те могат да се ползват не само от собственици, но и от обитатели, а и от посетители на сградата, например  гости на собственика. Във всички случаи общите части трябва да се използват според предназначението им. Но то може да бъде изменяно по съгласие на всички съсобственици.
  
  
         Участие в разноските, свързани с ползването на общите части
  Всеки собственик , съразмерно дела си в общите части, е длъжен да участва в разноските, необходими за поддържането или за възстановяването им, или в полезните разноски, за извършването на които е взето решение от ОС /чл.41 ЗС/.
  Необходими са разноските, необходими за поддържането или възстановяването на общите части. Разноски, свързани с възстановяването са например: поправката на повредени части, примерно да се поправи покривът, да се заменят счупените стъкла и др. Без извършването на тези разноски вещта би се повредила.
  Вторият вид разноски , които могат да се правят за общите части са т.нар.’’полезни разноски’’. Те не са необходими разноски. С тях само се увеличава стойността на вещта. Те са известни още като подобрения, например при преустройства и ремонт на общите части. Но познати са и консумативни разноски- за осветление, почистване, асансьор и др.
  Субектите на задължението за заплащане на посочените разходи са собствениците и наемателите. Собствениците са длъжни да участват в необходимите разноски , а наемателите и обитателите – в разноските, свързани с ползването на общите части. Разпределението  на общите разходи за осветление, отопление, почистване и пр. на местата за общо ползване се извършва съгласно установените в други актове правила и методики и решението на ОС.
  
  
          Защита на общите части
  Когато обща част се владее или държи без основание от трето лице или от друг етажен собственик или тези лица пречат на нейното ползване, всеки етажен собственик разполага с иск по чл.108 или чл.109 от ЗС. Предявяването на такъв иск е действие по обикновеното управление и не е нужно съгласие на останалите етажни собственици, нито решение на управителния орган.
  Легитимиран да предявява искове е и УС / управителя/ на сдружението на етажните собственици, което е юридическо лице / чл.34, ал.2 ЗУЕС/.
  Допустими за защита са и владелческите искове по чл.75 и чл.76 от ЗС, когато с налице предпоставки за това.
  
  
  Не се колебайте да се свържете с мен за всякакви въпроси на посочените контакти или ми пишете на e-mail: iulia.danova@abv.bg