По силата на чл. 192 ЗТСУ (отм.) договор за групов строеж
могат да сключат две или повече лица, които са съсобственици на парцел /ли са
съсобственици на правото на строеж. В договора се определят жилищата и другите
обекти, които ще получат участниците в груповия строеж след приключване на
строителството. Правото на собственост върху изградените обекти се придобива от
участниците в груповия строеж по силата на извършено разпределение - чл. 192, ал. 4 ЗТСУ (отм.). Разпределението
изисква обособяването на отделните жилища или други имоти като самостоятелни
обекти на правото на собственост и сключването на договор за доброволна делба,
наричан, в случая, окончателен разделителен протокол по чл. 192, ал. 4 ЗТСУ (отм.).
С оглед на законодателната
уредба, груповият строеж представлява договор, по силата на който се поемат
облигационни права и задължения за постигане на обща цел - построяване на
сграда в съсобствен имот. За действителността на договора е необходимо страните да са носители на вещни
права - право на собственост върху терена или право на строеж, надстрояване или
пристрояване. Изградените обекти в съсобствения терен или въз основа учреденото
право на строеж общо на участниците в договора са със статут на съсобствени за
страните по силата на приращението - чл. 92 ЗС.
Договорът за групов строеж, в който е направено предварително разпределение на
обектите, има правни последици като на предварителен договор за делба, а за
всеки участник в договора възниква правото да иска разпределение на построените
обекти по чл. 192, ал. 4 ЗТСУ (отм.) чрез
сключване на договор за делба. Прехвърлителният ефект за правото на собственост
настъпва с окончателния разделителен протокол, представляващ договор за
доброволна делба, сключен с нотариална заверка и вписан в книгите по вписванията.
След като за придобиване на
правото на собственост върху индивидуално определените обекти е необходимо
извършването на делба, то в делбата биха могли да участват носителите на вещни
права от един и същи вид, т. е. съсобствениците на построените имоти.
С прехвърляне на правата по
договора за групов строеж, участникът, който напуска групата, не прехвърля и
притежаваните вещни права върху терена, респ. правото си на строеж.
Законодателят не е предвидил изключение относно реда или формата за отчуждаване
на вещни права. Придобиването на права по договора за групов строеж следва да
се определи като приемане на нов участник в групата, осъществяваща общ строеж.
За да настъпят последиците от реализирането на договора след завършване на
строежа - възникване на съсобственост върху построеното и прекратяването й чрез
делба, новият участник следва да е придобил и идеална част от правото на
собственост или от правото на строеж.
Изводите, формирани от ВКС, по този въпрос са следните: Качеството на участник в договора за групов
строеж може да се придобие от лице, извън първоначалните участници, със
съгласието на всички страни по договора, ако преди сключването на съглашението
по чл. 192, ал. 5 ЗТСУ (отм.),
приобретателят на правата по договора за групов строеж е придобил идеална част
от правото на собственост върху терена или от правото на строеж.
АКО НЯКОИ ОТ ВАС ИМА ПОДОБЕН КАЗУС И ИМА ДОПЪЛНИТЕЛНИ ВЪПРОСИ МОЖЕ ДА МЕ ПОТЪРСИ НА ПОСОЧЕНИТЕ КОНТАКТИ !